هفت خوان تخریب و نوسازی - کی آنلاین

جهت دریافت خدمات هزینه بازسازی خانه با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. از طراحی پلن بازسازی تا اجرای جز به جز بازسازی منزل، ویلا و ساختمان اداری تخصص ماست.

آنالیز های دنیای اقتصاد از شناسایی هفت علت عدم تحقق برنامه ها و سیاست ها در این حوزه خبر می دهد؛ این هفت علت در واقع به عنوان هفت خوان تخریب و نوسازی در بافت های فرسوده وناکارآمد شهری قابل شناسایی و معرفی است. آمار های مربوط به حجم ساخت و ساز مسکن در کشور نشان می دهد در فاصله سال های 93 تا 95، مجموعا 900 هزار واحد مسکونی در کل کشور احداث شد که از این تعداد 166 هزار واحد مسکونی ساخته شده واقع در بافت های فرسوده بوده است؛ این میزان معادل 18 درصد از کل ساخت وساز های کشوری محسوب می شود.

بافت های فرسوده عمدتا محله های کلنگی و به شدت نیازمند تخریب و نوسازی به منظور حفظ ایمنی و جان ساکنان واحد های مسکونی قدیمی آنهاست. عمده این محلات با مسائل بسیاری از جمله عدم تامین سرانه های مطلوب زندگی شهری مواجهند و سطح ایمنی و تاب آوری آن ها در برابر حوادث غیرمترقبه تقریبا نزدیک به صفر است. هم اکنون 543 شهر از مجموع حدود 1300 شهر ایران دارای بافت فرسوده است که 2700 محله فرسوده و نیازمند تخریب و نوسازی در این شهر ها قرار دارند. این محله ها کاملا قدیمی هستند و فرآیند تخریب و نوسازی آن ها به منظور حفظ جان و ایمنی شهفرایندان و ساکنان آن ها ضروری است. حدود 30 درصد از جمعیت کل کشور در این بافت ها زندگی می نمایند. مطابق با آخرین آمار های رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران هم اکنون جمعیت ایران 83 میلیون نفر است.

از این تعداد 30 درصد جمعیت یعنی حدود 24 میلیون نفر در بافت های فرسوده و ناکارآمد و فاقد ایمنی و تاب آوری کافی زندگی می نمایند. از آنجا که عمده این بافت ها در دل شهر ها قرار دارند و در واقع بافت های فرسوده و قدیمی واقع در هسته درونی شهر ها محسوب می شوند که تمام امکانات زیربنایی همچون انشعابات شهری (آب، برق، گاز و...) برای آن ها تامین شده است این بافت ها محدوده هایی هستند که در صورت تحقق برنامه ریزی های اجرا شده در قانون برای نوسازی آن ها نه تنها سطح زندگی ساکنان آن ارتقا خواهد یافت بلکه یکی از اصلی ترین برنامه ها، سیاست ها و دغدغه های دولت یعنی ساخت مسکن ارزان قیمت برای طبقات متوسط رو به پایین جامعه نیز محقق خواهد شد.

در واقع نوسازی بافت فرسوده واقع در هسته میانی شهر ها به منزله زدن دو نشان با یک تیر محسوب می شود و دو مورد از اصلی ترین دغدغه های متولی بخش مسکن یعنی نوسازی بافت های فرسوده از یک سو به منظور ارتقای سطح ایمنی و تاب آوری شهری و از سوی دیگر تامین مسکن ارزان قیمت برای گروه های هدف به منظور تنظیم بازار مسکن و عرضه واحد های مسکونی مناسب تقاضای بخش قابل توجهی از خانوار های کم درآمد فاقد مسکن نیز تا حد قابل توجهی رفع خواهد شد.

این در حالی است که کارنامه متولی نوسازی بافت های فرسوده در این زمینه عملکرد مطلوبی را نشان نمی دهد. آنالیز ها نشان می دهد درحالی که سهم نوسازی مسکن از کل ساخت و ساز های کشور در فاصله سال های 93 تا 95 حدود 18 درصد بوده است این سهم در فاصله سال های 96 تا 97 به 19 درصد افزایش یافته است. اما مجددا این سهم در سال 97 کاهش یافته است. در فاصله سال های 96 تا 97، در مجموع حدود 700 هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شده است که از این تعداد 137 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده احداث شده است.

به طور کلی طی 5 تا 6 سال گذشته سهم بافت فرسوده از عرضه مسکن جدید کمتر از 20 درصد کل ساخت وساز ها بوده است؛ این موضوع نشان می دهد در بهترین حالت از هر پنج واحد مسکونی ساخته شده در کل کشور تنها یک واحد در بافت فرسوده احداث شده است. مطابق با تکالیف قانونی و تاکید هایی که دولت در این زمینه مطرح نموده بود این سهم به طور قطع باید بیش از رقم تحقق بود. در سال 97 مجموعا 377 هزار واحد مسکونی در کل کشور احداث شد که از این تعداد تنها 60 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شد؛ این آمار ها بیانگر کاهش قابل توجه سهم نوسازی از مجموع ساخت و ساز های مسکن در همه شهر های کشور است. در واقع سهم نوسازی مسکن در بافت های فرسوده از کل ساخت وساز های کشور در سال 97 به 9/ 15 درصد کاهش یافت. یعنی سهم 18 درصدی نوسازی مسکن از کل ساخت و ساز های مسکونی در سال های واقع در نیمه اول دهه 90 به 9/ 15 درصد در سال 97 تنزل پیدا کرد.

سهم نوسازی مسکن در بافت فرسوده از کل ساخت و ساز های کشور در حالی به میزان نسبتا محسوسی کاهش یافته که اتفاقا این موضوع در سال های اخیر به خصوص از سال 96 به بعد به عنوان یکی از اصلی ترین دغدغه های دولت و شخص ریاست جمهوری مطرح شد. در سال های اخیر متولیان بخش مسکن و مقامات عالی دولت بار ها با تاکید اعلام نمودند که اولویت سیاست گذاری ها در بخش مسکن نوسازی بافت و واحد های مسکونی فرسوده است و هر نوع رونق ساخت وساز و معاملات مسکن باید از بافت فرسوده شروع شود و بافت فرسوده به عنوان کانون ساخت وساز ها و عرضه مسکن معرفی شود. اما در عمل سهم نوسازی بافت های فرسوده و ساخت مسکن در این محدوده ها از کل ساخت و ساز های مسکونی در کشور کاهش یافت.

هم اکنون این سوال ایجاد می شود که با چه خط کش و معیاری می توان عملکرد اجرا شده در این زمینه را ارزیابی کرد و اعلام نمود که آیا فعالیت های اجرا شده در این حوزه موفقیت آمیز و قابل قبول بوده است یا مردود؟

مقامات دولتی و بعضی از متولیان نوسازی بافت های فرسوده با یک استدلال عملکرد های اجرا شده در سال های اخیر در حوزه نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری را مطلوب و موفقیت آمیز ارزیابی می نمایند.

در قالب این استدلال که از سوی متولی نوسازی بافت های فرسوده و مقامات دولتی اعلام می شود عملکرد دولت در حوزه بافت های فرسوده باید براساس مساحت پهنه های فرسوده و تعداد واحد های ساخته شده در آن در مقایسه با مساحت کل پهنه های قابل ساخت وساز و تعداد کل ساخت و ساز های کشوری مورد مقایسه و آنالیز قرار بگیرد. آن ها می گویند در کل کشور مساحت پهنه فرسوده شهری کمتر از 10 درصد کل پهنه های شهری است، اما می بینیم که در این محدوده ها که کمتر از 10 درصد پهنه های شهری کشور را اشغال نموده اند سهمی معادل 18 درصد از کل ساخت وساز های کشور انجام می شود.

با این استدلال نه تن ها کارنامه دولت و متولی نوسازی بافت فرسوده در این حوزه عملکرد قابل قبولی را نشان می دهد بلکه فعالیت های اجرا شده از حد مطلوب نیز بالاتر نشان داده می شود. اما سوال مهمی که در این رابطه مطرح می شود آن است که خط کش استاندارد برای سنجش و ارزیابی عملکرد های اجرا شده در حوزه نوسازی بافت های فرسوده چیست؟ برای آنکه بتوان ارزیابی درستی درخصوص آنکه آیا نبض نوسازی بافت های فرسوده در کشور درست می زند یا خیر به عمل آورد، چه ملاک و معیاری را باید مدنظر قرار داد؟

آنالیز های کارشناسی نشان می دهد که یکی از معیار های درست ارزیابی در این مورد قانون برنامه ششم توسعه و تکالیف مشخص شده برای متولیان بخش های مختلف در آن است. از آنجا که قانون برنامه ششم توسعه ابتدا بر مبنای نظرات کارشناسی خود مسوولان دولتی و متولیان بخش های مختلف در دولت نوشته شده و سپس به تصویب می رسد، بنابراین تکالیف مشخص شده در این قوانین تکالیف غیرواقعی و غیرقابل حصول نیستند.

در خصوص نوسازی بافت های فرسوده نیز تکالیف قانونی مشخص شده بر مبنای پیشنهاد ها و برنامه های متولیان نوسازی در دولت مشخص شده است. براساس قانون برنامه ششم توسعه دولت مکلف شده است سالانه 100 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده احداث کند تا از این طریق هم بافت ها و واحد های مسکونی فرسوده به منظور افزایش سطح ایمنی، ارتقای کیفیت زندگی و تاب آوری شهری نوسازی شوند و هم از ظرفیت این بافت ها برای عرضه مسکن مناسب و مورد تقاضای گروه قابل توجهی از متقاضیان مسکن استفاده شده و بخشی از تکلیف دولت در حوزه تامین مسکن ارزان قیمت نیز محقق شود.

از سال 96 به عنوان سال اول اجرای قانون برنامه ششم توسعه در کشور این تکلیف یعنی ساخت سالانه 100 هزار واحد مسکونی ارزان قیمت در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری باید در دستور کار قرار می گرفت و به همین میزان واحد مسکونی در محلات قدیمی و به شدت نیازمند نوسازی احداث می شد. بر این اساس از ابتدای سال 96 تا انتها سال 97 باید مجموعا 200 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده کشور ساخته می شد این در حالی است که آمار ها نشان می دهد در این مدت تنها 137 هزار واحد مسکونی در این محلات و محدوده ها نوسازی شد.

هر چند در سال 97 اوضاع وخیم تر بود و از مجموع 100 هزار واحدی که بنا بر تکلیف قانونی باید در محلات فرسوده ساخته می شد تنها 60 هزار واحد مسکونی احداث شد؛ بنابراین یک خط کش و معیار استاندارد برای ارزیابی عملکرد های اجرا شده در بافت های فرسوده معیار های قانونی همچون قانون برنامه ششم توسعه است.

با این حال و صرف نظر از قوانین و مقررات موجود در این زمینه آنالیز شرایط بازار مسکن، شهر ها و محلات فرسوده شهری نشان می دهد در یک حالت نسبتا ایده آل دست کم باید 40 تا 50 درصد از حجم ساخت و ساز های کشور در بافت های فرسوده شهری احداث شود و به همین میزان ساخت و ساز ها و سرمایه گذاری های ساختمانی در این محدوده ها و محلات متمرکز شوند. این در حالی است که این سهم هم اکنون کمتر از 20 درصد است و در سال 97 به کمتر از 16 درصد رسید.

در صورتی که معیار و خط کش استاندارد برای ارزیابی عملکرد دولت در حوزه نوسازی بافت های فرسوده را قانون بدانیم کارنامه دولت هم به لحاظ تکلیف قانونی و هم از نظر تاکید های موجود در بدنه دولت و در میان مقامات ارشد دولتی مبنی بر تمرکز رونق ساختمانی در بافت های فرسوده، عملکرد مطلوبی را نشان نمی دهد و مردود است.

آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد فرآیند تخریب و نوسازی در بافت های فرسوده و در درون هسته فرسوده شهر ها هم اکنون پشت هفت خوان دریافت مجوزها، امتیاز ها و مشوق ها قرار گرفته و همین موضوع فرآیند نوسازی در بافت های فرسوده و سرعت آن را تحت تاثیر قرار داده است. خوان اول مربوط به دردسر سازنده ها و متولیان نوسازی برای دریافت رضایت و تامین نظر موافق مالکان و ساکنان بافت های فرسوده برای تخریب و نوسازی است. دریافت رضایت و قانع کردن مالکان و ساکنان واحد ها و بافت های فرسوده برای تخریب و نوسازی همیشه یکی از عمده ترین موانع و پیچیدگی های امر نوسازی بوده است. هنوز هم این مشکل به قوت خود باقی است و از آنجا که در بسیاری از موارد معیشت، کار و زندگی ساکنان بافت های فرسوده با واحد های قدیمی گره خورده است قانع کردن آن ها برای تخریب و نوسازی و جلب رضایت آن ها برای تجمیع پلاک های ریزدانه با یکدیگر از دشواری های امر نوسازی محسوب می شود.

مسائل حقوقی املاک واقع در بافت های فرسوده، دومین خوان تخریب و نوسازی مسکن محسوب می شود. تعداد قابل توجهی از املاک واقع در محدوده بافت های فرسوده فاقد سند رسمی و ملکی هستند؛ معارض دارند یا مالکان آن ها فوت نموده یا به هر دلیلی در دسترس نیستند؛ این موضوع نیز یکی از دشواری های عمده امر نوسازی محسوب می شود که سرعت نوسازی در این محدوده ها را تحت تاثیر قرار داده و آن را کند می نماید.

مناسب نبودن فضای بافت فرسوده برای سرمایه گذاری و سرمایه گذاران، از دیگر پیچیدگی های پیشبرد برنامه ها و سیاست ها در این حوزه است. ظاهر بافت های فرسوده برای سرمایه گذاران ساختمانی که سال ها در محدوده های شهری غیرفرسوده اقدام به ساخت وساز نموده اند جذاب و مناسب به نظر نمی رسد؛ بنابراین تعداد قابل توجهی از سرمایه گذاران ساختمانی ترجیح به حضور در بافت فرسوده برای انجام فعالیت های ساختمانی و ساخت و ساز ندارند.

خوان چهارم به فرآیند های پیچیده اداری و بوروکراسی گسترده برای دریافت امتیاز، وام و مشوق نوسازی برمی شود؛ سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی برای آنکه مشمول امتیاز ها و مشوق های نوسازی از جمله دریافت وام نوسازی شوند باید از دولت معرفی نامه ها و مجوز هایی دریافت نمایند که طولانی بودن این فرایند ها ورود به پروژه های تخریب و نوسازی را برای آن ها فاقد جذابیت می نماید.

مناسب نبودن تسهیلات نوسازی برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در بافت های فرسوده، خوان پنجم تخریب و ساخت مسکن در این محدوده های شهری است. اگرچه هم اکنون در شهر تهران برای ساخت هر واحد مسکونی در بافت های فرسوده تا سقف 200 میلیون تومان وام نوسازی پرداخت می شود، اما عملا تنها 50 میلیون تومان از این مبلغ 200 میلیون تومانی با سود یارانه ای 9 درصدی به سازنده پرداخت می شود؛ بخشی از این وام با نرخ سود 5/ 17 درصدی و بخشی دیگر با نرخ سود 18 درصدی برای سازنده محاسبه می شود. این عدد و نرخ سود عملا به لحاظ حاشیه سود ساخت و ساز در بافت فرسوده برای سازنده چندان به صرفه نیست و توجیه مالی بالایی ندارد.

تحقیقات دنیای اقتصاد نشان می دهد. هم اکنون حاشیه سود ساخت و ساز برای سازنده ها در بافت های فرسوده حدود 20 تا 23 درصد است که با لحاظ افزایش حاشیه سود از محل قیمت زمین، تخفیف عوارض و مشوق ها، این میزان 2 تا 3 درصدی بیشتر از حاشیه سود ساخت و ساز در بافت های عادی و غیر فرسوده شهری است.

از سوی دیگر در سمت خریدار نیز تسهیلات چندان جذاب نیست. تسهیلات 200 میلیون تومانی به خریدار منتقل نمی شود بلکه سازنده مکلف است پس از انتها عملیات ساختمانی وام 50 میلیون تومانی با نرخ سود 9 درصدی را با شبکه بانکی تسویه کند و به شبکه بانکی بازگرداند. مابقی تسهیلات یعنی سقف تسهیلات 150 میلیون تومانی نیز از آنجا که با نرخ سود 5/ 17 و 18 درصد محاسبه می شود رقم بالایی از اقساط ماهانه را برای خریدار در برخواهد داشت.

در واقع اگرچه به دلیل ارزان بودن واحد مسکونی ساخته شده در بافت فرسوده متقاضی برای خرید آن وجود دارد، اما از آنجا که متقاضیان خرید این واحد ها عمدتا اقشار کم درآمد هستند پرداخت اقساط وام خارج از استطاعت آنهاست و در اصطلاح می توان گفت: وام نوسازی و خرید مسکن نوسازی شده برای آن ها وامی در استطاعت تلقی نمی شود.

محدود بودن جمعیت متقاضی خرید مسکن در بافت فرسوده در مقایسه با تعداد متقاضیان خرید مسکن در بافت های معمولی شهر، خوان ششم نوسازی در بافت های فرسوده است. از آنجا که بخش عمده متقاضیان خرید مسکن متقاضیان مختص دهک های متوسط رو به بالا هستند، سهم تقاضا برای خرید مسکن در بافت های فرسوده از سوی طبقات متوسط رو به پایین درآمدی کمتر است. در واقع تعداد کمتری از متقاضیان حاضر در بازار مسکن به سمت بافت های فرسوده برای خرید مسکن می فرایند.

خوان هفتم به موضوع تامین پارکینگ، تراکم و تخفیف عوارض برمی شود؛ در بسیاری از شهر ها در این موارد با سرمایه گذاران ساختمانی مساعدت کافی به عمل نمی آید. به دلیل ریزدانه بودن پلاک ها و محدود بودن عرض معابر در بسیاری از موارد امکان تامین پارکینگ برای همه واحد های نوسازی شده فراهم نیست و ضروری است بعضی قوانین شهرسازی به صورت استثناء برای سازندگان در بافت های فرسوده تعدیل شود به این صورت که اجازه داده شود در صورتی که امکان تامین پارکینگ برای همه واحد ها وجود ندارد بخشی از واحد ها بدون الزام به تامین پارکینگ احداث شوند. در بسیاری از شهر ها هنوز در این موارد سختگیری می شود. در حوزه عوارض صدور پروانه نیز تنها در شهر تهران تخفیف 100درصدی عوارض به منظور ایجاد انگیزه در سازنده ها برای ورود به بافت های فرسوده اعمال می شود که ضروری است این موضوع به کل کشور تسری پیدا کند.